南京画中游关于私家花园产权及使用权的几点问题

     南京画中游关于私家花园产权及使用权的几点问题

     一．私家花园有产权可作销售给业主。私家花园在满足如下条件下有产权可作销售给业主：
　　
　　1．鉴于各省（市、自治区）行政机关对绿地率有不同规定，在修建住宅小区时，配套建设由所有业主共有使用权的公共绿地应不低于该法定标准。作为有产权私人花园应当是纳入建筑容积率的不动产，而不能是计入绿地率的花园绿地；也不能是完全依附于计算建筑容积率的建筑物，不能单独从计算建筑容积率的建筑物中分离出来的花园绿地。因为在产权登记阶段，只有纳入建筑容积率的不动产才能办理业主的产权登记，没有被纳入建筑容积率的不动产不能单独办理产权登记。
　　
　　2．该产权应当明示所有。根据《物权法》*七十三条建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。以及《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》*三条建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。开发商与业主约定私家花园属于部分业主单独所有或专有使用，应当将私家花园的土地使用权和专有使用权明确确定为区分所有的专有部分，或者依附于其区分所有的专有部分而专有使用，同时必须在土地使用权的划分上，将这一部分属于该区分所有权人单独所有或专有使用的土地使用权的费用及维护费用单独计算，从其他区分所有权人共有部分中予以扣除。鉴于私家花园为土地使用权，属不动产，不动产以登记作为公示要件。在销售商品房时除应在商品房买卖合同中明确约定私家花园的土地使用权给业主并为有偿出让土地使用权外，还应当为私家花园办理土地使用证，私家花园使用权面积与住房面积合并计算，证书记事栏内注明私家花园面积。
　　
　　二、业主有私家花园“使用权”属实。如业主拥有满足“一”所述条件之私家花园，即取得该宗土地的建设用地使用权及该宗土地附着物的所有权。
　　
　　但该使用权具有局限性：
　　
　　1.根据《物权法》**百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。业主不得随意改变私家花园土地用途，不得随意搭建房屋、构筑物等。
　　
　　2.根据《物权法》**百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得**过建设用地使用权的剩余期限。如业主转让、互换、出资、赠与或者抵押该宗土地的，应当不**过该宗土地建设用地使用权的剩余期限。
        
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